Ostatnia aktualizacja: 13 gru 2025
Dewastacje na klatkach schodowych czy kradzieże rowerów to częste problemy osiedli. Mieszkańcy coraz chętniej rozważają montaż kamer, widząc w nich skuteczne narzędzie prewencji. Wspólnoty mieszkaniowe inwestują w systemy wizyjne, aby zwiększyć poczucie bezpieczeństwa.
Jednak instalacja monitoringu w bloku to nie tylko kwestia techniczna. To przede wszystkim skomplikowane zagadnienie prawne. W tym procesie ścierają się dwie wartości: bezpieczeństwo mienia oraz prawo do prywatności lokatorów.
W tym poradniku wyjaśniamy przepisy regulujące montaż kamer na klatce schodowej. Dowiesz się, jak pogodzić ochronę budynku z wymogami RODO. Omówimy też, czy sąsiad może zainstalować prywatną kamerę przed swoimi drzwiami.
Instalacja monitoringu w bloku jest legalna, o ile spełnia określone warunki. Musi być zgodna z przepisami o ochronie danych osobowych (RODO). Wymaga również uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ ingeruje w części wspólne nieruchomości.
Zarząd nie może zamontować kamer samowolnie bez zgody właścicieli lokali. Decyzja o wprowadzeniu nadzoru to trwała zmiana w funkcjonowaniu budynku. System musi realizować tzw. prawnie uzasadniony interes administratora. Najczęściej jest nim zapewnienie bezpieczeństwa osób i mienia.
Zarządzanie nieruchomością wspólną dzieli się na czynności zwykłego zarządu oraz te przekraczające ten zakres. Montaż systemu kamer jest uznawany przez sądy za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Wiąże się to z kilkoma czynnikami:
Dlatego też, aby w świetle przepisów monitoring we wspólnocie mieszkaniowej był legalny, niezbędne jest podjęcie uchwały. Musi ona zostać przegłosowana większością udziałów właścicieli. W uchwale warto określić maksymalny koszt, źródło finansowania oraz regulamin monitoringu.
Wspólnota mieszkaniowa powołuje się zazwyczaj na art. 6 ust. 1 lit. f RODO. Przepis ten mówi o prawnie uzasadnionym interesie administratora. Należy jednak pamiętać o zasadzie proporcjonalności. Środki bezpieczeństwa muszą być adekwatne do zagrożenia.
Kamery nie mogą służyć do inwigilacji sąsiadów. Jeśli system ma jedynie sprawdzać, kto kogo odwiedza, może to zostać uznane za naruszenie prywatności. Monitoring ma chronić przed włamaniami i wandalizmem, a nie kontrolować życie społeczne.
Monitoring na korytarzu w bloku RODO traktuje jako przetwarzanie danych osobowych, czyli wizerunku. Nakłada to na wspólnotę ścisłe obowiązki informacyjne. Zlekceważenie ich grozi wysokimi karami finansowymi od Urzędu Ochrony Danych Osobowych (UODO).
Wdrożenie systemu wymaga stworzenia dokumentacji ochrony danych. Każda osoba wchodząca do budynku musi wiedzieć, że jest nagrywana. Ukryty monitoring w przestrzeniach wspólnych jest co do zasady nielegalny.
Administratorem Danych Osobowych (ADO) jest Wspólnota Mieszkaniowa jako ogół właścicieli. Nie jest nim firma ochroniarska ani zewnętrzny zarządca. To Wspólnota odpowiada prawnie za bezpieczeństwo nagrań.
Wspólnota może powierzyć przetwarzanie danych firmie zarządzającej na podstawie umowy. Nie zwalnia to jednak z odpowiedzialności. ADO musi zadbać o zabezpieczenie rejestratora hasłem i zamknięcie go w bezpiecznym pomieszczeniu.
Kluczowym obowiązkiem jest informowanie o monitoringu. Nie wystarczy mała naklejka. Przed wejściem w strefę kamer musi znaleźć się wyraźna informacja. Dotyczy to drzwi wejściowych do klatki czy bramy wjazdowej.
Prawidłowo oznaczony teren powinien zawierać:
Tabliczka obiekt monitorowany RODO to pierwsza linia obrony prawnej. Jej brak przy kontroli to prosta droga do problemów.
Mieszkańcy często błędnie zakładają, że mają prawo przeglądać nagrania. Myślą, że skoro płacą czynsz, mogą sprawdzić, kto porysował im drzwi. Jest to jednak niezgodne z prawem.
Dostęp do nagrań mają tylko osoby z imiennym upoważnieniem od Administratora. Zazwyczaj są to:
Zwykły lokator nie może przeglądać zapisu, bo widoczne są tam inne osoby. Ich prywatność jest chroniona. W przypadku przestępstwa materiał zabezpiecza zarządca i przekazuje go Policji. To służby identyfikują sprawców.
Montaż kamer na klatce schodowej jest dozwolony, ale z zastrzeżeniami. Kamery nie mogą rejestrować wnętrz prywatnych mieszkań przy otwieraniu drzwi. Kadr musi obejmować wyłącznie przestrzeń publiczną.
Projektując system CCTV, instalator musi współpracować z zarządem. Należy wyznaczyć strefy niezbędne dla bezpieczeństwa. Jednocześnie trzeba minimalizować inwigilację życia codziennego mieszkańców.
Kamery montuje się w newralgicznych punktach komunikacyjnych. Do standardowych lokalizacji należą:
Niedopuszczalne jest kierowanie kamer w okna mieszkań. Nie wolno też rejestrować przedpokoju lokatora po otwarciu drzwi. Narusza to mir domowy i prawo do prywatności.
W nowoczesnych kamerach stosuje się maski prywatności. Pozwalają one cyfrowo zamazać fragment obrazu, np. drzwi sąsiada. To rozwiązanie kompromisowe. Umożliwia monitoring korytarza bez naruszania praw właścicieli lokali.
Prywatna kamera przed drzwiami to temat kontrowersyjny. Korytarz jest częścią wspólną, a nie własnością lokatora. Samowolny montaż urządzenia na ścianie korytarza jest ryzykowny.
Jeśli kamera obejmuje drzwi sąsiada, wchodzimy w obszar dóbr osobistych. Może to zostać uznane za bezprawne działanie.
Wiele osób montuje elektroniczne wizjery w drzwiach. Jeśli urządzenie nagrywa tylko osobę stojącą na naszej wycieraczce, jest to zazwyczaj akceptowalne. Problem pojawia się przy szerokim kącie widzenia.
Gdy wizjer obejmuje drzwi sąsiada naprzeciwko, może on czuć się inwigilowany. Sądy wskazują, że stały monitoring drzwi sąsiada narusza jego dobra osobiste. Warto uzyskać pisemną zgodę sąsiadów lub odpowiednio wykadrować obraz.
Sąsiad, który czuje się obserwowany, może wystąpić do sądu. Ma prawo żądać demontażu kamery i usunięcia nagrań. Może też domagać się zadośćuczynienia.
RODO dotyczy osób fizycznych, gdy nagrania są upubliczniane lub wykraczają poza sferę domową. Nagrywanie publicznej klatki schodowej wykracza poza ten wyjątek. Osoba nagrywająca może stać się administratorem danych ze wszystkimi obowiązkami.
Przechowywanie nagrań z monitoringu nie może trwać w nieskończoność. Czas retencji danych musi być powiązany z celem bezpieczeństwa. Nie wolno archiwizować zapisu "na wszelki wypadek".
Więcej informacji o przetwarzaniu danych w systemach wizyjnych znajdziesz na stronie Urzędu Ochrony Danych Osobowych (UODO).
Zgodnie z dobrymi praktykami, okres ten nie powinien przekraczać 3 miesięcy. W wielu wspólnotach standardem jest od 14 do 30 dni. To czas wystarczający na zgłoszenie szkody i zabezpieczenie materiału.
Po tym czasie dane są automatycznie nadpisywane w pętli. Przechowywanie nagrań przez rok jest niedopuszczalne. Narusza to zasadę ograniczenia przechowywania danych z RODO.
Wspólnota musi liczyć się z kosztami początkowymi i eksploatacyjnymi. Na budżet składają się:
Proces instalacji wymaga planu, aby uniknąć pułapek prawnych. Oto skrócona lista kroków dla zarządów:
Tak, montaż monitoringu przekracza zwykły zarząd nieruchomością. Wymagana jest uchwała wspólnoty podjęta większością głosów właścicieli lokali.
Jest to ryzykowne prawnie. Kamera nie może obejmować części wspólnych ani drzwi sąsiadów bez ich zgody. Może to naruszać ich dobra osobiste.
Dostęp ma tylko administrator (wspólnota) i osoby upoważnione, np. ochrona. Zwykli mieszkańcy nie mogą swobodnie przeglądać nagrań.
Okres ten powinien być jak najkrótszy, zazwyczaj od 14 do 30 dni. Maksymalny zalecany czas to 3 miesiące, chyba że nagranie jest dowodem w sprawie.
Tak, to obowiązek prawny. Przed wejściem w strefę monitorowaną muszą wisieć tabliczki z piktogramem kamery i klauzulą informacyjną RODO.
Nie, nagrywanie dźwięku na klatkach jest uznawane za nadmierną ingerencję w prywatność. Może grozić odpowiedzialnością karną za nielegalny podsłuch.
Instalacja monitoringu w bloku podnosi bezpieczeństwo, ale wymaga przestrzegania RODO. Kluczem jest legalne działanie oparte na uchwale wspólnoty. Należy szanować prywatność wszystkich mieszkańców.
Kamery mają służyć ochronie, a nie sąsiedzkiej inwigilacji. Planujesz montaż kamer? Zadbaj o sprzęt zgodny z wymogami prawnymi. Dobrze zaprojektowany system chroni zarówno mienie, jak i prywatność.
